.

К вопросу об общей собственности.

Как известно, право общей собственности на недвижимое имущество (его возникновение, переход, прекращение, ограничение) подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Право общей собственности выступает в двух видах: общая долевая собственность (с определением долей) и совместная собственность (без определения долей). Теперь обратимся к вопросу, а что же случается в тех случаях, когда объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам (общая долевая собственность).

Действительно, такие случаи, когда объектом недвижимости владеют, пользуются и распоряжаются несколько собственников, возникают. Законодательство РФ предусматривает, что имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено по соглашению между ее участниками, а также любой участник вправе требовать выдела своей доли. И, к сожалению, люди не всегда могут договориться, и возникают длительные судебные споры.

Что касается самого порядка проведения государственной регистрации, то здесь особенности следующие. Заявление о регистрации на приеме документов подает каждый из участников общей собственности. В отношении каждого из сособственников в Единый государственный реестр прав вносится отдельная запись. Каждый из сособственников вправе получить свидетельство о государственной регистрации права собственности с указанием его доли, на оборотной стороне свидетельства будет указана информации об остальных участниках долевой собственности (сособственниках). Если проводится государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом (общее имущество собственников помещений многоквартирного дома), то на земельный участок свидетельство о государственной регистрации не выдается, а выдается на квартиру, где на оборотной стороне указана информация относительно земельного участка. Если человеку принадлежит на праве общей долевой собственности объект недвижимого имущества в доле с самим собой (например, ½ доли  - по одному документу-основанию, и другая ½  - по другому документу-основанию), то гражданин  может получить одно общее свидетельство о государственной регистрации, указав в заявлении на эти обстоятельства.

Довольно часто граждане сталкиваются с проблемами, решение которых предусмотрено статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая называется «Преимущественное право покупки».  При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Преимущественное право не действует по договору дарения, а также мены.

Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю с указанием цены. Извещение о продаже должно быть выполнено в письменной форме и получено другими  сособственниками либо по почте, либо передано с росписью о получении такого извещения. Может быть представлен отказ от преимущественного права покупки непосредственно в регистрирующий орган. Возможен также и нотариальный отказ, тогда присутствие самого сособственника на приеме документов не требуется.

Также необходимо знать, что в связи с изменениями действующего законодательства в настоящее время сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Для оспаривания нарушений преимущественного права покупки Гражданский кодекс РФ устанавливает специальный срок исковой давности – три месяца. То есть, если сособственники нарушили ваши права и продали свою долю без уведомления об этом, то в судебном порядке можно осуществить перевод прав и обязанностей покупателя.

Конечно, такие вопросы лучше решать до обращения на государственную регистрацию и произведения расчета по договору.

Управление Росреестра по РСО – Алания